(Xây dựng) – Đây là một trong những nội dung mà Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoRea) vừa đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2013 về giá đất.
TP Hồ Chí Minh đang thực hiện kế hoạch chuyển đổi 1/3 đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp.
HoRea nhất trí với Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai, theo hướng giao thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể do UBND cấp huyện trong trường hợp thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; bổ sung đại diện người có đất thu hồi vào thành phần Hội đồng định giá đất.
Thực trạng công tác định giá đất
Luật Đất đai 2013 đã tiếp cận và thể hiện các vấn đề về tài chính đất đai theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội.
Khung pháp luật về điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện các phương pháp xác định giá đất, thẩm định giá đất đã được Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định. Các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã xây dựng bảng giá đất và tổ chức việc định giá đất cụ thể tại địa phương.
Việc thực hiện xác định giá đất cụ thể do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện.
Kết quả xác định giá đất được Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh do Chủ tịch UBND cấp tỉnh là Chủ tịch và lãnh đạo Sở Tài chính là Phó Chủ tịch Thường trực Hội đồng thẩm định.
Mục tiêu của định giá đất nhằm bảo đảm việc định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi, bảo đảm quyền lợi chính đáng của chủ đầu tư dự án có sử dụng đất.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoRea: Tài chính đất đai là vấn đề rất lớn, rất quan trọng trong pháp luật đất đai, trong đó có vấn đề xác định giá đất. Nguồn thu từ đất chiếm khoảng trên dưới 10% ngân sách địa phương là nguồn thu rất quan trọng của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Nhưng hiện nay, trong quá trình thực thi pháp luật đất đai, có hiện tượng nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai còn bị thất thu trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở.
“Tuy nhiên, thực tế hiện nay, giá đất trong bảng giá đất ở các địa phương được quy định thấp hơn so với giá đất phổ biến trên thị trường. Giá đất quy định trong bảng giá đất của các địa phương chỉ tương đương khoảng 30 – 50% giá đất thị trường; kết quả công tác thẩm định giá đất cụ thể cũng chưa thể đảm bảo được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.
Tại các địa phương đã xảy ra tình trạng bảng giá đất thấp mà nguyên nhân chủ yếu là do khung giá đất thấp, nhưng không được quy định mức giá đất thấp hơn mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất, nên không phù hợp với tình hình thực tế của địa phương”, ông Châu nêu bất cập.
Cụ thể, tại TP Hồ Chí Minh, bảng giá đất áp dụng cho 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1), mức giá cao nhất tính theo Nghị định 104/2014 là 162triệu đ/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đ/m2.
Hoặc thành phố áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất 2,1 lần thì giá đất ở 3 tuyến đường trên chỉ là 442,26 triệu đ/m2. Mức giá này vẫn rất thấp so với giá thị trường hơn 1 tỷ đ/m2 tại khu vực này.
Những bất cập
Theo Horea, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014 của Chính phủ về giá đất khi triển khai đã bộc lộ những bất cập như cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hiện.
Theo đó, công tác này được phân chia cho hai Sở (hai đầu mối) là Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định “giá đất cụ thể” và tổ chức thực hiện việc xác định “giá đất cụ thể”; Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.
“Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định “giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế “xin – cho”, nhũng nhiễu, tiêu cực, “cưa đôi, cưa ba” dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh.
Tiền sử dụng đất hiện nay vẫn là ẩn số, là gánh nặng của chủ đầu tư dự án và cả người mua nhà, và cũng là tác nhân gây cản trở cho nỗ lực kéo giảm giá nhà về mức hợp lý”, ông Châu chia sẻ.
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng cũng không còn phù hợp với định hướng phân cấp và giao thẩm quyền cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nhất là theo quy định hiện nay thì nguồn thu từ đất thuộc về ngân sách địa phương.
Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định 05 phương pháp định giá đất. Trong đó, việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo 04 phương pháp: So sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư. Khi thực hiện theo 04 phương pháp này đã có sự chênh lệch về kết quả định giá đất, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao như đất ở, đất thương mại, dịch vụ…
Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì phải căn cứ vào giá giao dịch thực tế, nhưng phần lớn giá giao dịch thực tế đã bị khai thấp so với giá giao dịch thực để không phải nộp nhiều thuế thu nhập cá nhân.
Vì theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, bên chuyển nhượng bất động sản phải nộp 2% giá trị hợp đồng, bất kể chuyển nhượng đó có lãi, hòa vốn, hoặc lỗ đều phải nộp thuế…
Những kiến nghị của Horea
Trên cơ sở những bất cập, Horea kiến nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần” tại điều 113 Luật Đất đai và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành “Bảng giá đất và giá đất cụ thể” đảm bảo “Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.
Đồng thời, Horea cũng đề nghị cơ quan chức năng nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế “xin – cho”. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.
Bên cạnh đó, Horea nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 2, Điều 114, Luật Đất đai 2013 và Khoản 2, Điều 18, Nghị định 44/2014/NĐ-CP cho phép áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” trên cơ sở “Bảng giá đất” làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất đối với tất cả các dự án có sử dụng đất, để đảm bảo tính minh bạch, đơn giản hóa và rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, loại trừ những nhiễu, tiêu cực và cơ chế “xin – cho”.
Trường hợp vẫn giữ cơ chế “Khung giá đất”, “Bảng giá đất”, “Xác định giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, thì Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số nội dung, như sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 17, Nghị định 44/2014 là căn cứ vào nhu cầu định giá đất cụ thể tại địa phương, Sở Tài chính lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh phê duyệt và tổ chức thực hiện kế hoạch đã được phê duyệt.
Horea kiến nghị cho phép doanh nghiệp (người sử dụng đất) được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình, để cung cấp thêm thông tin cho Hội đồng xem xét, quyết định. Đồng thời, người sử dụng đất cũng được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp; đề nghị cho khấu trừ chi phí đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án mà doanh nghiệp đã đầu tư xây dựng rồi bàn giao lại cho chính quyền địa phương quản lý vào tiền sử dụng đất phải nộp.
Hiện nay, Sở Tài chính vẫn tính doanh thu giữ xe máy vào doanh thu của chủ đầu tư dự án chung cư (hiện do Ban Quản trị chung cư thu theo quy định của Luật Nhà ở chứ không phải là nguồn thu của chủ đầu tư) hoặc áp giá bán căn hộ, áp giá cho thuê khối đế thương mại, dịch vụ, quá cao so với giá bán, giá cho thuê thực tế của doanh nghiệp để tính tiền sử dụng đất cao lên, rất bất hợp lý và cần được sửa đổi.