Cần tư duy thị trường trong quản lý để có thị trường bất động sản lành mạnh bền vững

Trả lương cho nhân viên bằng voucher, nợ lương, nhân sự cắt giảm hàng loạt… đó là câu chuyện thực tế ở rất nhiều doanh nghiệp bất động sản trên thị trường hiện tại. Bức tranh đang ngày càng xám màu khi hàng triệu người lao động các ngành nghề liên quan tới bất động sản cũng điêu đứng vì chậm lương, mất việc. Để gỡ khó, theo các chuyên gia, đã tới lúc cần tiếp cận thị trường bất động sản với tư duy khác, theo quy luật vốn có của cơ chế thị trường, thay vì mệnh lệnh hành chính cứng nhắc.

Thay đổi tư duy quản lý thị trường bất động sản từ mệnh lệnh hành chính sang cơ chế thị trường sẽ giúp có nhiều chính sách, giải pháp mang tính đột phá hơn.

Thay đổi tư duy quản lý

Trước hết, cần phải có sự nhận thức đúng về thị trường bất động sản. Xác định rõ đây là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế và đời sống nhân dân. Đặc biệt, có vai trò thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển (như thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động…), đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, phát triển đô thị, du lịch…

Từ thực tiễn tại nước ta, đất đai và các bất động sản khác luôn là nguồn lực quan trọng bậc nhất trong phát triển kinh tế – xã hội. Sự hình thành, phát triển của thị trường bất động sản những năm qua cho thấy, bản thân nó cũng rất “nhạy cảm”, “nóng – lạnh” thất thường, dễ bị “tổn thương” trong quá trình vận động.

Vì vậy, Nhà nước quản lý thị trường bất động sản dựa trên những loại công cụ chính như: hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tài chính bất động sản; các công cụ quản lý hành chính.

Gần đây, một số đề xuất về tháo gỡ chính sách tài chính, tín dụng cho thị trường bất động sản cùng các công cụ quản lý hành chính được đề xuất, áp dụng. Nhiều chuyên gia cho rằng, đây chỉ là những giải pháp tình thế trước mắt.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng: “Chúng ta không thể yêu cầu giảm giá bất động sản trong khi nguồn cung chưa được tháo gỡ, thủ tục pháp lý kéo dài, giá cả nguyên vật liệu tăng cao, đẩy chi phí ngày càng tăng”.

“Đồng thời, cũng không mong có kết quả khi yêu cầu doanh nghiệp bán bớt tài sản trong khi thị trường đang không có dòng tiền, không có người mua. Vướng ở đâu chúng ta cần gỡ ở đó, thị trường bất động sản không thể điều hành bằng các biện pháp phi thị trường. Cần tư duy thị trường trong quản lý để có thị trường bất động sản lành mạnh bền vững”, ông Châu nhấn mạnh thêm.

Trao đổi với phóng viên Báo điện tử Xây dựng, GS.Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: Từ nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản nước ta rơi vào tình trạng mất thanh khoản, thiếu vốn, thiếu khung pháp lý để duy trì phát triển. Nhiều nhà đầu tư lớn rơi vào tình trạng rất khó khăn, thậm chí ở mức hiểm nghèo về dòng chảy vốn vào các dự án đang triển khai.

Về một số giải pháp, theo GS. Đặng Hùng Võ thì: Giải pháp được tập trung có lý là chỉnh sửa khung pháp luật của thị trường trái phiếu riêng lẻ do các doanh nghiệp phát hành. Sự thực, pháp luật này đã ban hành rồi, đã áp dụng rồi. Điều cần là một cam kết cần thiết giữa bên phát hành trái phiếu và các trái chủ về cách xử lý.

Giải pháp có thể làm được hiện nay là hãy tạo khung pháp lý để phê duyệt được các dự án nhà ở, vừa giải phóng nguồn cung, nhưng quan trọng hơn là tạo nguồn vốn từ phương thức mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Muốn phê duyệt được các dự án mang tính thương mại trong hoàn cảnh xung đột giữa các văn bản luật, chỉ còn một cách duy nhất là rà soát từng dự án cụ thể, xem xét tính khả thi, vấn đề vướng mắc pháp luật và từ đó hình thành một Nghị quyết của Quốc hội cho phép phê duyệt các dự án cụ thể nào. Không có Nghị quyết của Quốc hội thay thế các điều luật hiện hành thì người có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư không dám phê. Việc rà soát các dự án cũng nên giao cho Tổ công tác của trung ương gắn với đề xuất của địa phương, đừng giao cho các địa phương chủ động rà soát. Nghị quyết cũng phải do Chính phủ trình Quốc hội, làm càng sớm càng tốt cho thị trường, cho giới đầu tư và cho người dân mong có nhà. Bên cạnh đó, nhiệm vụ cải cách quản lý thị trường bất động sản cũng được đặt lên hàng đầu trong giai đoạn hiện nay.

Thực tiễn kinh nghiệm trong năm 2022 với cú “phanh gấp” tín dụng cùng với trái phiếu bất động sản đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản điêu đứng, gây hậu quả tiêu cực cho thị trường. Chính vì vậy, không thể dùng các mệnh lệnh hành chính để điều tiết thị trường một cách đột ngột.

Các chuyên gia đều khẳng định, đã đến lúc cần để thị trường bất động sản tuân theo những quy luật vốn có của cơ chế thị trường. Đó là hệ thống các quan hệ mang tính tự điều chỉnh tuân theo yêu cầu của các quy luật kinh tế như: quy luật cạnh tranh, cung – cầu, giá cả, lợi nhuận… chi phối hoạt động của các chủ thể và đóng vai trò như bàn tay vô hình điều tiết thị trường.

Cái gì thị trường giải quyết được thì để tự nó giải quyết, Nhà nước không can thiệp, không làm thay mà chỉ tạo ra những cơ chế, sân chơi công khai, minh bạch. Cũng như việc kinh doanh, vận hành của các bên tham gia từ doanh nghiệp đầu tư bất động sản, tới người mua sẽ để thị trường tự quyết định. Nếu thay đổi tư duy quản lý theo hướng này sẽ có nhiều chính sách, giải pháp mang tính đột phá, đảm bảo thị trường sẽ phát triển ổn định, an toàn, bền vững.

Hoàn thiện quy định pháp luật

Trước tình hình này, để giải quyết những khó khăn của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng cần phải hành động quyết liệt hơn nữa. Phải sớm đưa ra những giải pháp tổng thể, giải pháp cụ thể trúng và đúng để xử lý từ gốc rễ của vấn đề.

Theo chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản là vấn đề về pháp lý. Muốn gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản, việc đầu tiên phải làm và làm ngay là tháo gỡ pháp lý. Tháo gỡ được pháp lý cho các dự án đầu tư, từ đó mới có thể tăng nguồn cung, hạ giá bất động sản.

Đồng ý kiến với nhận định trên, ông Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý đầu tư bất động sản cho biết: “Tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển phải bắt đầu từ vấn đề pháp lý vì pháp lý là nguyên nhân của mọi nguyên nhân”.

Trao đổi thêm với phóng viên Báo điện tử Xây dựng, ông Đỉnh phân tích: Hiện nay, đang có nhiều vướng mắc trong các quy định của luật, sự xung đột, mâu thuẫn, chồng chéo giữa các đạo luật. Về nguyên tắc, sự tháo gỡ phải đến từ khâu lập pháp, vì một hệ thống pháp luật không rõ ràng, tồn tại nhiều xung đột, mâu thuẫn, chồng chéo sẽ là “thách thức” rất lớn cho cán bộ, công chức khi thực thi, áp dụng pháp luật.

Xét ở góc độ khác thì việc hệ thống pháp luật chưa thống nhất, đồng bộ có thể dẫn đến nhiều cán bộ, công chức sợ sai, sợ trách nhiệm nên nảy sinh tâm lý “phòng thủ”, không dám làm, không dám tham mưu. Trên thực tế tại nhiều địa phương cho thấy đây là một trong các nguyên nhân trực tiếp dẫn đến “tắc nghẽn” thủ tục pháp lý các dự án đầu tư bất động sản, từ đó gây khan hiếm nguồn cung nhà ở, thậm chí dự án bị đình trệ không thể triển khai, đẩy giá bất động sản ngày một leo thang.

“Chính tâm lý trên của một bộ phận cán bộ, công chức đã và đang làm chậm thủ tục pháp lý nhiều dự án”, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Việc nhiều địa phương tự đặt ra những quy định đặc thù không phù hợp các văn bản quy phạm pháp luật dẫn đến những hệ lụy liên quan đến việc kéo dài thời gian xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… của nhiều dự án bất động sản. Như có địa phương, chủ đầu tư muốn cấp giấy phép xây dựng tại Sở Xây dựng thì buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng sẽ đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, an toàn và bền vững.

Đây là quy định không có trong pháp luật về đất đai, xây dựng vì quy trình xác định giá đất cụ thể của địa phương thường kéo dài (thông thường tối thiểu 2 năm, cá biệt có dự án phải 3-4 năm) đã ảnh hưởng rất nặng nề đến kế hoạch kinh doanh, bán hàng của chủ đầu tư khi giá đất là tham số đầu vào vô cùng quan trọng để xác định giá bán sản phẩm bất động sản phù hợp chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp.

Chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định: “Sự tháo gỡ phải đến từ việc sửa đổi, hoàn thiện pháp luật. Tôi cho rằng, khi đã có được một hệ thống pháp luật rõ ràng, minh bạch, thống nhất, đồng bộ thì cán bộ, công chức muốn trì hoãn, làm chậm thủ tục pháp lý các dự án bất động sản cũng không thể làm được”.

Khi các quy định pháp luật dần hoàn thiện, minh bạch sẽ khơi thông thị trường, số lượng dự án bất động sản được cấp phép tăng, tạo nguồn cung sản phẩm dồi dào, giúp giảm giá bán bất động sản và kéo theo sự hồi phục, phát triển của các ngành, lĩnh vực kinh tế khác. Chính việc tăng nguồn cung sẽ làm tăng tính cạnh tranh của thị trường, buộc các doanh nghiệp phải tối ưu chi phí để giảm giá thành, từ đó giúp giảm giá nhà và người dân có nhu cầu thực sẽ dễ dàng tiếp cận.

Trong thời gian tới đây, Bộ Xây dựng sẽ hoàn thiện hồ sơ xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) báo cáo Chính phủ, dự kiến trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023), thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023). Khi các đạo luật quan trọng này có hiệu lực sẽ đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, khả thi của cả hệ thống pháp luật.